【金九銀十】樓市看漲溫州炒房團重拾信心蠢蠢欲動

2010-09-15 22:50?出處 未知

　　“金九銀十”是怎么解釋，溫州炒房團告訴你答案。溫州再現組團炒房的浩大隊伍，號稱溫州炒房團。　　
　　8月份，溫州舉辦了一次房展會，到場的人給記者描述了當時的盛況，"參加房展會的全部都是外地樓盤，溫州人的關注度很高。能夠提供按揭的，即使按揭的比例達50%，也銷售很快。總價在100萬元以內的房源，即使沒有按揭，溫州人也可以接受。"
　　外地樓盤的火爆還拉動了溫州本地樓盤的熱銷和漲價。有消息稱，距溫州稍偏遠的某地 （地理位置相當于北京五環以外）新開了一個樓盤，價格達到每平方米2.8萬元左右，比之前的預估價格高出不少。據了解，這樣的高價抬升了溫州市的房價，有消息稱溫州現在稍好地段的房價已經到每平方米6萬元了。
　　享有炒房團團長之稱的溫州天浩置業負責人王珍楠更是預期市場將迎來新一輪的投資熱潮，而現在，這個投資潮剛剛開始起步。此次的投資潮未必能夠迎來調控政策出臺以前的高額回報，不過，溫州炒家們還是預期房價近期能有10%左右的上漲。
　　"溫州人已重拾對房地產投資的信心了。"王珍楠告訴記者。政府的宏觀調控持續了4個多月，而房價并未有大幅度的下滑。之前，他們最擔心的是房地產保有稅，但是現在看來保有稅頂多只有1.5%，而且出臺還比較艱難。即使出臺的話，1.5%的稅率對房地產投資者來說，威懾力不大。
　　據王珍楠介紹，房地產投資對于溫州人來說是最熟悉也是最習慣的投資方式，其他投資方式不是收益小，就是需要專業知識，因此只要有機會，溫州人就不會放過房地產投資。目前溫州的房地產投資主要分兩部分：住宅投資和商業地產投資。在住宅投資方面，溫州人青睞的是上海、杭州等長三角城市和旅游省份海南，而山東、江蘇常熟等地則吸引了溫州商業地產的投資客。
　　 溫州另一炒房團的團長張和平表示，商業地產是新政后溫州炒房團的新寵。據他介紹，目前，購買商業地產的出手率均達到80%以上。有一個10個人的團隊購買了商業地產，只有2人未出手，其他人都"滿載而歸"。
　　"溫州當地的房價較前段時間已經有了5%~10%上漲。在部分核心地區，部分房價上漲近10%，從之前的每平方米5萬元漲到了現在的6萬元。"王珍楠說。雖然房子每年增值5%~10%屬正常現象，但是短期內上漲這么多，令投資客十分滿意。王珍楠預測，此次投資客再入樓市，將帶動其他地方的房價出現類似的上漲。
　　溫州人認為房價已開始上漲還真不是空穴來風。9月2日，國內地產龍頭萬科公布了其8月份的銷售情況，結果顯示，2010 年8 月份萬科實現銷售面積91.5萬平方米，銷售金額119.9億元，分別比2009年同期增加84.7%和149.0%。2010年1~8月份，公司累計實現銷售面積487.5萬平方米，銷售金額572.1億元。而119.9億的單月銷售金額也創下了國內房企單月銷售的新紀錄。
　　萬科董秘譚華杰表示，8月份銷售之所以創下新高，一方面因為當月新推盤規模較高，達到今年以來最高水平；另一方面，8月份萬科的新盤認購率達到75%，較6、7月份進一步提高，為今年以來的最高水平。
　　正是萬科的這一公告掀起了一些炒客的熱情，使他們個個摩拳擦掌。與此同時，在"金九銀十"到來之際，更多的回暖信息也不斷涌出：部分城市8月份量價齊升，保利33億"天價"福州奪地……
　　是溫州一些炒房客拿萬科這個案例一廂情愿地忽悠，還是房地產下輪上漲風暴風雨欲來？

有望迎來量價齊升

　　"我們對于9、10月份的商品房成交保持相對樂觀，"浙商證券分析人士告訴中國商報記者。8 月28 日-9 月3 日，他們跟蹤的15 個重點城市中的11 個實現了環比上升、4 個城市出現了環比下降，總體成交趨勢繼續向好，但上升的勢頭有所減弱， 符合"在房地產宏觀調控背景下成交震蕩"的態勢。在即將到來的‘金九銀十’中，在開發商積極推盤和剛性需求逐步釋放的背景下，他們對于9、10 月份的商品房成交保持相對樂觀。
　　中國指數研究院9月1日發布的統計數據也顯示，其重點監測的十大城市平均價格同比上漲45.08%。其中，北京漲幅最大，同比上漲71.84%，武漢漲幅最小，但也達到24.75%。
　　美聯物業全國研究中心一負責人也告訴中國商報記者，"據我們了解，廣州、深圳等一線城市的投資市場正開始回暖。"
　　該研究中心對北京、上海、廣州和深圳四個一線城市的成交統計數據顯示，8月份，房地產市場開始出現量價齊升的態勢。
　　"根據最新的觀察，我們認為盡管九、十月份將迎來成交高峰，但是房價下降的預期可能看不到，這樣的情況下會增強市場對于未來政策調控的預期。"長江證券分析人士告訴中國商報記者。
　　但與市場預期不同的是，商品房銷售增速的下滑并未帶來新開工與投資的下滑，與此相反的是這兩個指標一直在高位運行。該分析人士說："我們認為新開工方面維持較高的增速，其原因主要是因為開發商補存貨的需要以及目前打擊囤地力度的加大。另外保障性住房的加大力度也是一個原因。"
　　土地市場方面，四月份新政以來成交明顯下降。表現在溢價率方面在四月份后有所下降。但長江證券研究發現一線城市受到影響較小，二線城市地方政府多采用減少供應的方法，土地成本并沒有明顯下降。但從全年供地指標完成情況來看，下半年還將有大量的土地推向市場。
　　而東方證券卻認為，房價不會出現一些炒客所希望的那樣，再出現暴漲。

市場恐難如炒房客所愿

　　"我們認為房地產市場尚在良性循環之中，"東方證券分析人士告訴中國商報記者。在國家和一些地方嚴格的調控政策下，不可能出現大幅度暴漲。以北京為例，北京調控政策規定多套房認定標準是"認房又認貸"，其中:二套房貸依然首付50%，利率上浮10%;三套房及以上無法貸款，不滿一年外地人購房無法貸款。
　　對于樓盤價格的變化，東方證券指出，核心區具有資源稀缺性，價格變化不大。如北京東三四環之間的"太陽星城"，目前均價約40000 元/平方米左右，基本與新政前價格相當;遠距離樓盤價格均出現不同程度下調。
　　東方證券還研究發現，老盤以多種方式開始變相降價。以特價房名義變相降價。如五環外"北京新天地"9 月初推出10 套特價房，均價約22000 元/平方米，較之前24500元/平方米均價約下降了10%；以新案名變相降價。如東五環外"遠洋一方"9 月中旬將推出位置較差的新地塊"遠洋新悅"，預計均價17000 元/平方米，而"遠洋一方"售價曾高達24000 元/平方米。
　　 對于新房和二手房出現的價格倒掛現象，"顯然，這種房價倒掛是不合理的，新房價格必定要引導二手房價合理回歸。"該分析人士說。新房比二手房更具有價格引導權。二手房市場的賣方是由眾多單個業主組成，決定了二手房的定價往往更隨意和不穩定，而新房市場的賣方主體決定其定價相對穩定、更能反映價格趨勢。
    　在調研中，他們發現新房和二手房價出現倒掛。以"遠洋一方"為例，預計新推項目價格17000 元/平方米，而其二手房價格仍在20000 元/平方米左右。事實上，即使二手房和新房同樣的價格，由于二手房評估價遠低于合同價，導致真正的貸款比例要低于新房，也就是說二手房的購房門檻甚至高于新房。
　　綜合以上分析不難看出"房市尚在良性循環之中。"東方證券這位分析人士說。作為真正購房居住者，大可不必擔心房價再暴漲。金九銀十，房地產市場會回暖，但不大可能出現今年上半年出現的那輪暴漲現象。

作者：溫州視線